巴中市人民政府办公室关于印发《巴中市物业管理办法（试行）》的通知

解读《巴中市物业管理办法（试行）》

巴府办发〔2020〕28号 

各区县人民政府、巴中经开区管委会，市政府各部门、直属事业单位，有关单位：

《巴中市物业管理办法（试行）》已经四届市政府第181次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

巴中市人民政府办公室

2020年12月1日

巴中市物业管理办法（试行）

第一章  总 则

第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合巴中市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第四条  市、县级人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系。

第五条  市、县级人民政府房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县级人民政府发展改革、公安、应急管理、消防、民政、司法、财政、自然资源和规划、卫生健康、生态环境、城市管理行政执法、市场监督管理、人防等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设和物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

居民（村民）委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关工作。

第六条  物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。

鼓励物业服务企业加入物业服务行业自律组织。

第七条  市住房城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立物业管理信用档案，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

第二章  业主、业主大会和业主委员会

第八条  房屋所有权人为业主。

业主对所拥有的物业依法行使管理权，在业主大会上享有投票权。

第九条  业主大会负责制定和修改管理规约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金，并监督实施；制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；法律法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第十条  业主委员会需依法选举产生，按时定期召开会议，研究决定小区物业使用管理中的重大问题；执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

第十一条  业主大会和业主委员会选举及行使权利依照《四川省业主大会和业主委员会指导规则》执行。

第三章  物业服务企业

第十二条  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务企业应当加强从业人员的管理和培训。

第十三条  物业服务企业按照物业服务合同的约定提供相应的服务，收取服务费用，应当履行下列义务：

（一）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；

（二）对装饰装修活动中有违法行为的应当及时制止，报告并协助城管执法等相关部门处理违法行为，维护物业管理区域秩序，确保消防通道畅通；

（三）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状；

（四）法律法规规定的其他义务。

第十四条  物业服务企业不得有下列行为：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（二）擅自提高收费标准、增加收费项目或降低服务标准；

（三）擅自改变物业服务用房、业主委员会议事用房、共用部位和共用设施设备用途；

（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等营利活动；

（五）物业服务合同依法解除或者终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时不按照规定办理交接手续、不移交物业服务用房和有关财物、资料；

（六）擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务义务；

（七）擅自实施停水、停电、停气、停运电梯；

（八）泄露业主信息；

（九）其他损害业主权益的行为。

第十五条  物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息，并及时更新：

（一）企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；

（三）电梯、消防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；

（四）物业管理区域内共用部位和共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（五）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时解释说明。

第十六条  物业服务企业应当按照法律法规规定和物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安、应急管理、消防等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。

第四章  前期物业管理

第十七条  建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。

有下列情形之一的，经物业所在地县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；

（二）投标人少于3个的；

（三）法律法规另有规定的。

第十八条  建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将业主临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建设单位应当向物业买受人明示前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容。

第十九条  建设单位配置的物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风、简单装修等基本使用功能和办公条件。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房依法属于全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途。

第二十条  物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。

物业承接查验应当邀请所在地房产行政主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

物业承接查验的费用由建设单位承担。

第二十一条  建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，明确双方权利义务。

承接查验中发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，物业服务企业应当书面告知建设单位并按照有关规定处理。

第二十二条  建设单位不得将未竣工验收和未经承接查验合格的物业、设施设备和相关附属物交付给前期物业服务企业。

第二十三条  物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地县级人民政府房产行政主管部门办理备案手续，并在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当建立物业和物业服务档案，并妥善保管。

第二十四条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

第五章  物业管理服务

第二十五条  业主委员会续聘前期物业服务企业的，需要通过业主大会表决通过。

重新选聘物业服务企业的，提倡采用招投标方式选聘具有良好信用记录的物业服务企业。

第二十六条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

在签订物业服务合同15日前，应当将物业服务合同文本在物业管理区域内公示，听取业主意见。物业服务合同参照《四川省住宅物业管理规程》的规定签订。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十七条  物业服务费用标准应当遵循质价相符、公平公开、诚实信用的原则。

物业服务费用可以按月、季、年交纳或物业服务合同约定的其他方式交纳。

物业企业服务费用应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意。

物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的费用。

第二十八条  物业服务合同期限届满60日前，业主委员会应当召开业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当按照合同约定履行告知义务，合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当在60日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，公示时间不得少于15日。

第二十九条  物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并移交物业档案、物业服务档案，物业及共用设施设备的有关资料；预收、代收有关费用的资料等。

第三十条  物业服务企业与业主委员会办理交接时，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用、维护现状进行确认。

第三十一条  物业服务合同对业主具有法律约束力。

业主应当遵守物业服务合同和物业管理规约，积极履行物业服务合同约定义务。

业主不得以放弃建筑物共有部分权利为由拒绝履行相关义务。

第六章  物业的使用和维护

第三十二条  物业在交付使用前，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋竣工备案表等相关文件，明确告知受让人物业的基本情况、性能指标、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。

建设单位应当按照法律法规的规定以及合同的约定，承担保修期间房屋质量缺陷的保修和治理责任。

第三十三条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和基础；

（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，开挖、扩建地下室，破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

（六）违反规划或者市容标准安装防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道，擅自架设电线、电缆；

（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

（八）在公共走道、楼梯间、门厅内及其他非规定区域内存放摩托车、电动自行车或者为其充电；

（九）露天烧烤、焚烧杂物，违规燃放烟花爆竹等污染环境；

（十）制造超过规定标准的噪音、粉尘或者影响邻居采光通风的违规搭建；

（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十二）占用消防通道、封堵出入口通道；

（十三）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；

（十四）擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动；

（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；

（十六）违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；

（十七）法律法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

第三十四条  物业管理区域内的电梯由物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律法规规定，承担特种设备使用单位职责。

电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

第三十五条  物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。鼓励闲置车位对外提供公共服务。

物业管理区域内可以划定电动车、自行车集中停放区域。

物业管理区域设置的充电设施设备应当符合安全管理规定。电动车充电设施设备按“谁使用、谁负担”的原则建设使用。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

第三十六条  物业服务企业根据物业服务合同或者业主大会委托，利用物业管理区域内物业公共部位、共用设施等进行经营获得的收益，扣除相应的管理费和税费后，归全体业主所有。

根据业主大会决定，上述收益可以用于公共部位、共用设施设备的维修、更新、改造，补充专项维修资金和支付物业服务费，以及用于业主大会和业主委员会的工作经费等。

第三十七条  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当事前告知物业服务企业。

物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行巡查管理。对违反法律法规的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并报告有关单位。

第三十八条  业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。

第三十九条  供水（含二次供水）、供电、供气等专业经营单位对终端用户入户端口以前的设施设备进行维护和管理，并承担相关费用。

新建物业管理区域内专营设施设备，应当在交付业主使用前向专营单位移交。

本规定生效前物业管理区域的专营设施设备，根据业主大会意见，改造合格后移交专营单位。老旧小区专营设施设备改造移交按城市更新改造规划逐步实施。

第七章  法律责任

第四十条  违反本办法规定的行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。

第四十一条  物业服务企业违反本办法，有下列行为之一的，由城管执法部门予以处罚：

（一）违反本办法规定，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的，责令限期整改，处委托合同价款百分之三十以上、百分之五十以下罚款。给业主造成损失的依法承担赔偿责任；

（二）违反本办法规定，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；

（三）违反本办法规定，不退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

第四十二条  建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由城管执法部门予以处罚：

（一）违反本办法规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款；

（二）未按本办法规定，配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第四十三条  市、县级人民政府房产行政主管部门和其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第四十四条  非住宅物业和业主自行管理物业的服务，参照本办法执行。

第四十五条  本办法自2021年1月1日起施行，有效期二年。